ращаютсЯ права и обЯзан-
ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.

…сли наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в свЯзи с
улучшением жилищных условий, то право пользованиЯ этим помещением за
членами его семьи автоматически не прекращаетсЯ. Ћни обЯзаны освобо-
дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима-
телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен-
ном жилом помещении либо когда обстоЯтельства дела бесспорно свиде-
тельствуют, что эти лица выразили согласие поселитьсЯ в это жилое по-
мещение.

- €меет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение
других лиц и каковы условиЯ реализации этого права?

Љак свидетельствует судебнаЯ практика, наибольшее количество жилищных
споров возникает именно в свЯзи со вселением в занимаемое нанимателем
и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обЯ-
занностей, вытекающих из договора.

Ќаниматель вправе, согласно ст. 65 †илищного кодекса, вселить в зани-
маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также
других лиц при наличии двух условий: соблюдениЯ установленного порЯдка
вселениЯ и получениЯ письменного согласиЯ всех проживающих совместно с
ним членов семьи.

Џри этом под вселением в установленном законом порЯдке понимаетсЯ, как
правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о пропис-
ке. ’олько в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно,
суд может не принЯть во внимание ее отсутствие и признать право на
жилье вселившегосЯ лица. Џравилами же прописки возможность прописки
обусловлена размером жилой площади, приходЯщейсЯ на каждого проживаю-
щего в квартире, и допускаетсЯ, если при вселении еще одного лица та-
кой размер не окажетсЯ меньше нормы.

Ѓез учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена толь-
ко указанными в правилах лицами. Љ их числу относЯтсЯ:

а) супруг - на жилую площадь другого супруга;

б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родите-
лей и опекунов;

в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовер-
шеннолетних детей, но не состоЯщие в браке - на жилую площадь ро-
дителей;

г) родители - на жилую площадь детей;

д) родные братьЯ и сестры, не достигшие совершеннолетиЯ и не имеющие
родителей, а также родные братьЯ и сестры, ЯвлЯющиесЯ нетрудоспособны-
ми, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жи-
лую площадь брата или сестры;

е) военнослужащие, уволенные из ‚ооруженных ‘ил по окончании срочной
службы, если они были призваны на военную службу из данного населенно-
го пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва,
либо на жилую площадь родителей или других родственников;

ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы,
прапорщики, мичманы, офицеры ‚ооруженных сил, службы безопасности “к-
раины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их
семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в
отставку или родственников его супруга;

з) лица, освобожденные от наказаниЯ в виде лишениЯ свободы; лица, с
которых снЯты ограничениЯ, вытекающие из условного осуждениЯ к лишению
свободы с обЯзательным привлечением к труду либо условного освобожде-
ниЯ из мест лишениЯ свободы длЯ работы на строительстве предприЯтий
народного хозЯйства, - на жилую площадь, занимаемую членами их се-
мей или родственниками, с которыми они проживали до осуждениЯ.

Ќесоблюдение правил прописки рассматриваетсЯ как нарушение установлен-
ного порЯдка вселениЯ.

‚торым необходимым условием вселениЯ в жилое помещение ЯвлЯетсЯ пись-
менное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. ‘огласие
необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателЯ, продолжающих
проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права
и обЯзанности, как и наниматель и члены его семьи.

Ќе требуетсЯ согласиЯ как самого нанимателЯ, так и членов его семьи на
вселение к родителЯм их несовершеннолетних детей.

‚селившиесЯ в жилое помещение лица приобретают равное с остальными
членами семьи нанимателЯ право пользованиЯ жилым помещением, если были
соблюдены оба изложенные выше условиЯ. Ќесоблюдение одного из них та-
кого права не создает, несмотрЯ на то, что лицо могло фактически все-
литьсЯ.

‚месте с тем, следует отметить возможность заключениЯ соглашениЯ о по-
рЯдке пользованиЯ жилым помещением между нанимателем, членами его
семьи и вселившимсЯ лицом, при наличии которого принцип равенства прав
и обЯзанностей может и не соблюдатьсЯ. ’ак, при вселении может быть
достигнуто соглашение, согласно которому вселЯющийсЯ приобретает право
пользованиЯ не всем жилым помещением, а лишь какой-то его частью; мо-
жет быть достигнута и договоренность о том, что самостоЯтельного права
на жилую площадь в квартире он не приобретает вообще.

- €меет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое поме-
щение в частную собственность?

„а, имеет. ‘огласно ст. 65' †илищного кодекса наниматель жилого поме-
щениЯ в домах государственного или общественного жилищного фонда с
согласиЯ всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ним,
имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность.
Ѓолее подробно о порЯдке и механизме осуществлениЯ этого права будет
сказано ниже.

- Љаким образом осуществлЯетсЯ плата за жилье?

‡акон “краины "Ћ внесении изменений и дополнений в †илищный кодекс
“краинской ‘‘ђ" от 6 маЯ 1993 г. существенно изменил механизм ис-
числениЯ платы за пользование жилыми помещениЯми в домах государствен-
ного и общественного жилищного фонда. ‚ отличие от ранее действовавше-
го законодательства, названным выше законом введен механизм исчислениЯ
квартирной платы исходЯ из общей (а не жилой) площади квартиры. Ћплата
жильЯ производитсЯ дифференцированно, в зависимости от его размеров.
‡аконодательно установлена норма общей площади на одного человека,
составлЯющаЯ 21 кв. м.

ЋбщаЯ площадь, занимаемаЯ нанимателем и членами его семьи, в пределах
этой нормы (на каждого), а также излишнЯЯ площадь, если ее размеры на
всю семью не превышают половины нормы на одного человека (т. е. еще
10,5 кв. м.) оплачиваетсЯ в одинарном размере. Џлата за пользование
остальной излишней общей площадью беретсЯ в повышенном размере.

Љонкретный размер платы за пользование жильем, так же, как и размер
повышенной платы, устанавливаетсЯ Љабинетом Њинистров “краины.

ЋбщаЯ площадь, право пользованиЯ которой сохранЯетсЯ за временно от-
сутствующими, законодательством к категории излишней не относитсЯ.

—то же касаетсЯ платы за коммунальные услуги (водоснабжение, газ,
электрическаЯ и тепловаЯ энергиЯ, другие услуги), то она взимаетсЯ по-
мимо квартирной платы по утвержденным в установленном порЯдке тарифам.

ЋбЯзанностью нанимателЯ ЯвлЯетсЯ своевременное внесение квартплаты и
платы за коммунальные услуги.

‹ьготы по квартплате и плате за коммунальные услуги устанавливаютсЯ
законодательством “краины.

’ак, в соответствии с ‡аконом “краины "Ћ социальной и правовой за-
щите военнослужащих и членов их семей" (п. 6 ст. 12) военнослужа-
щие, проживающие в домах государственного жилищного фонда оплачивают
жилье и коммунальные услуги в размере 50%. ’акаЯ же льгота предостав-
лена ‡аконом “краины "Ћ милиции" работникам милиции и членам
их семей. ’е же из работников милиции, кто проживает в сельской мест-
ности, а также члены их семей, обеспечиваютсЯ жилой площадью бесплат-
но. Џри увольнении со службы по возрасту, болезни или выслуге лет пра-
во на льготы за указанными категориЯми граждан сохранЯетсЯ.

Ћсвобождены от платы за квартиру и коммунальные услуги инвалиды ‚ели-
кой Ћтечественной войны и лица, приравненные к ним ‡аконом “краины
"Ћ статусе ветеранов войны, гарантиЯх их социальной защиты."
ќтим же ‡аконом предусмотрено 75% снижение платы за жилье в пределах
норм, предусмотренных законодательством, и 75% снижение платы за ком-
мунальные услуги участникам боевых действий, 50% снижение квартплаты и
платы за коммунальные услуги - длЯ участников войны.

Ћплата в размере 50% квартплаты и 50% платы за коммунальные услуги ус-
тановлена ‡аконом “краины "Ћ статусе и социальной защите граждан,
пострадавших в результате —ернобыльской катастрофы" длЯ I и II ка-
тегорий граждан, отнесенных этим ‡аконом к числу пострадавших. ‹ьготы
по квартплате предоставлЯютсЯ названным выше категориЯм граждан, про-
живающих в домах государственного и общественного жилищного фонда, а
по оплате коммунальных услуг также и тем, кто проживает в домах †‘Љ и
в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собс-
твенности.

€меют право на бесплатное пользование жилым помещением с отоплением и
освещением специалисты, работающие и проживающие в сельской местности
- педагогические работники, врачи, другие специалисты.

‡аконодательством могут быть определены и другие категории граждан,
пользующихсЯ рассматриваемыми льготами.

‹ьготы по квартплате и оплате коммунальных услуг предоставлЯютсЯ неза-
висимо от того, с кем заключен договор найма: непосредственно с лицом,
имеющим право на льготу, или с кем-либо из совместно проживающих с ним
членов его семьи.

- Љаков порЯдок признаниЯ лица утратившим право пользованиЯ жиль-
ем из-за отсутствиЯ сверх установленных сроков?

‚ыше мы уже говорили о том, что при временном отсутствии нанимателЯ
или членов его семьи за ними сохранЯетсЯ жилое помещение в течение
шести месЯцев. ђассматривались и случаи, когда жилье может сохранЯтьсЯ
и свыше этого срока (ст. 71 †илищного кодекса).

…сли же все сроки, указанные в законодательстве, прошли, а лицо про-
должает отсутствовать, оно терЯет право пользованиЯ данным жилым поме-
щением.

ЏорЯдок признаниЯ лица утратившим право пользованиЯ жильем, согласно
ст. 72 †илищного кодекса, - судебный.

€стцами при этом могут быть как наниматель, члены его семьи (в том
числе и бывшие), так и наймодатель - жилищно-эксплуатационнаЯ ор-
ганизациЯ.

Џри этом следует иметь в виду, что названные выше заинтересованные ли-
ца получают право постановки вопроса о выселении отсутствующего только
при условии пропуска им сроков возможного отсутствиЯ, установленных
законодательством (см. приложение N1).

…сли же лица, проживающие в данной квартире чинЯт препЯтствиЯ во все-
лении временно отсутствовавшего в пределах срока, когда он имеет право
на вселение (например, заменЯют замки), то отсутствующий может предъ-
Явить к проживающим в квартире иск о признании за ним права на жилпло-
щадь. …сли, вследствие невозможности вселениЯ, такой гражданин отсутс-
твовал свыше шести месЯцев, он должен ссылатьсЯ на вынужденность неп-
роживаниЯ в свЯзи с невозможностью вселениЯ в суде.

- Љаковы основные правила обмена жилых помещений?

ЏорЯдок обмена жилых помещений регулируетсЯ ст. 79-90 †илищного
кодекса, Џравилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлени-
ем ‘овета Њинистров “‘‘ђ от 31 ЯнварЯ 1986 г.

‘огласно ст. 79 †илищного кодекса, наниматель вправе с письменного
согласиЯ проживающих с ним членов семьи, включаЯ временно отсутствую-
щих, произвести обмен занимаемого жилого помещениЯ с другим нанимате-
лем или членом †‘Љ, в том числе с проживающим в другом населенном
пункте.

„лЯ обмена не требуетсЯ указывать причину, испрашивать у кого-либо
разрешениЯ, т. к. при этом гражданин реализует не привилегию, а свое
право на распорЯжение жильем, установленное законом, а также право вы-
бора нового места жительства.

Ћсуществление этого права допускаетсЯ с момента получениЯ ордеров все-
ми участниками обмена; какой-либо увЯзки продолжительности проживаниЯ
в данном жилом помещении и права гражданина на его обмен в законода-
тельстве не существует.

Џредметом обмена может быть:

- отдельнаЯ квартира или другое изолированное жилое помещение,
состоЯщее из одной или нескольких комнат;

- часть жилого помещениЯ, приходЯщаЯсЯ на долю нанимателЯ (члена
†‘Љ) или члена его семьи, в том числе смежнаЯ комната или часть комна-
ты. ’акой обмен (т. наз. семейный) допускаетсЯ при условии, что въез-
жающий в порЯдке обмена вселЯетсЯ в качестве члена семьи оставшихсЯ
проживать в этом помещении лиц. ‚ качестве членов семьи могут вселЯть-
сЯ: супруг, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братьЯ и сестры
(п. 6 Џравил обмена жилых помещений).

Ћбмен жильем может быть совершен между гражданами, проживающими в од-
ном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных
населенных пунктах. Ћбмен производитсЯ без ограничениЯ количества
участников, кроме случаев обмена части жилого помещениЯ, который может
быть только двусторонним.

Ћбмен части одного жилого помещениЯ на часть другого не допускаетсЯ.

- Љак быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена
отсутствует?

ќтот вопрос разрешаетсЯ ст. 80 †илищного кодекса. …сли между членами
семьи не достигнуто соглашениЯ об обмене, любой из них вправе требо-
вать в судебном порЯдке принудительного обмена занимаемого помещениЯ
на помещениЯ в разных домах (квартирах) (см. приложение N3).

‘уд, рассматриваЯ такой спор, должен вначале установить, имеет ли ис-
тец право на обмен, а затем уже приступить к оценке вариантов обмена,
предложить которые могут как истец, так и ответчик.

Џри этом надо принимать во внимание, что бывшие члены семьи (разведен-
ные супруги), став нанимателЯми отдельных комнат в квартире, т. е. по
существу соседЯми, имеющими самостоЯтельные договоры найма, не вправе
требовать принудительного обмена в судебном порЯдке. Џоэтому, если
между членами семьи, в том числе и бывшими, и не обЯзательно супруга-
ми, произошел раздел жильЯ, изменен договор найма, то права на прину-
дительный обмен у таких лиц не возникает. ‚ таких случаЯх наниматель
одного из помещений вправе требовать принудительного обмена через суд
только при наличии иных оснований, как то - систематическое нару-
шение другим нанимателем правил общежитиЯ и невозможность в этой свЯзи
совместного проживаниЯ в одной квартире или даже в одном доме.

- ‚ каких случаЯх обмен жилыми помещениЯми не допускаетсЯ?

Ќаниматель, член кооператива и члены их семей должны осуществлЯть свои
жилищные права в соответствии с их назначением. ’олько в таких случа-
Ях, как отмечалось ранее, эти права будут охранЯтьсЯ законом. Џоэтому
с целью недопущениЯ осуществлениЯ жилищных прав в противоречии с их
назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 †илищного кодекса устанав-
ливает перечень случаев, когда обмен не допускаетсЯ.

Ћбмен жилыми помещениЯми не допускаетсЯ:

- если к нанимателю предъЯвлен иск о расторжении или изменении до-
говора найма жилого помещениЯ или о признании ордера недействительным;

- если один из участников обмена ЯвлЯетсЯ членом †‘Љ, в отношении
которого рассматриваетсЯ вопрос об исключении из кооператива;

- если обмен носит корыстный или фиктивный характер. —аще всего
это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение
большей площади обмениваетсЯ на меньшее. Ќо при всех неравноценных об-
менах длЯ отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо распола-
гать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими
корыстный характер сделки. Џри этом бремЯ доказываниЯ наличиЯ корыст-
ного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заЯвление. …сли
оно исходит от местной власти, обЯзанность доказываниЯ наличиЯ непра-
вомерного соглашениЯ лежит на ней;

- если дом, в котором находитсЯ обмениваемое помещение, подлежит
сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию длЯ других
целей;

- если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или
перепланировкой обмениваемого жильЯ;

- если жилое помещение ЯвлЯетсЯ служебным или находитсЯ в общежи-
тии;

- если одно из обмениваемых помещений находитсЯ в доме предприЯ-
тиЯ, учреждениЯ, организации важнейших отраслей народного хозЯйства
согласно списка, утвержденного Љабинетом Њинистров “краины, кроме слу-
чаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в свЯзи с трудо-
выми отношениЯми, когда наймодатель утратил право на его выселение, и
когда наниматель другого обмениваемого помещениЯ состоит с этим предп-
риЯтием, учреждением, организацией в трудовых отношениЯх;

- если в свЯзи с обменом в квартиру, в которой проживает два и бо-
лее нанимателЯ, вселЯетсЯ лицо, страдающее тЯжелой формой хронического
заболеваниЯ, в свЯзи с чем не может проживать в такой квартире;

- если в результате междугороднего обмена на жилые помещениЯ в го-
родах республиканского подчинениЯ и в курортных местностЯх размер жи-
лой площади, приходЯщийсЯ на каждого члена семьи, окажетсЯ меньше ус-
тановленного норматива.

‡аконодательством могут быть установлены и другие условиЯ, при которых
обмен не допускаетсЯ.

Ћбмен жилых помещений в домах предприЯтий, учреждений, организаций до-
пускаетсЯ только с их согласиЯ (ст. 82 †илищного кодекса). Ћтказ в
согласии на обмен может быть обжалован в судебном порЯдке (см. прило-
жение N4). Џри этом отказ предприЯтиЯ в даче согласиЯ на проведение
обмена должен быть мотивированным, основыватьсЯ на одном из перечис-
ленных выше оснований.

- ‘ какого момента соглашение об обмене вступает в силу?

’акое соглашение вступает в силу с момента получениЯ ордеров, выдавае-
мых в установленном порЯдке. ‚ступление в силу соглашениЯ об обмене
означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг
от друга исполнениЯ принЯтых обЯзательств по передаче занимаемых ими
помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обЯзанности
- обратитьсЯ в суд.

€сключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е.
вселением без выдачи ордера, ЯвлЯютсЯ случаи, когда предметом обмена
служит часть жилого помещениЯ. ‚селЯющемусЯ в качестве члена семьи к
оставшимсЯ проживать в жилом помещении выдаетсЯ выписка из решениЯ ор-
гана, оформившего обмен.

‚о всех остальных случаЯх вселениЯ в обмениваемое жилое помещение без
ордера, обмен признаетсЯ недействительным.

Ћтказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порЯдке в шести-
месЯчный срок (ст. 83 †илищного кодекса).

- Њожет ли обмен жилыми помещениЯми быть признан недействитель-
ным?

„а, может. ‘огласно ст. 87 †илищного кодекса такаЯ возможность законом
предусмотрена. Ћднако обмен может быть признан недействительным не во-
обще, не по любым причинам, а только по основаниЯм, предусмотренным
законодательством. ’акое признание осуществлЯетсЯ в судебном порЯдке.

—аще всего встречаютсЯ споры, свЯзанные с признанием обмена недействи-
тельным на том основании, что участник соглашениЯ был введен в заблуж-
дение другой стороной. ‡десь во внимание принимаетсЯ не любое заблуж-
дение, а только то, которое относилось к существенным условиЯм сделки.

‘ущественными признаютсЯ обстоЯтельства, когда имело место незнание
либо неправильное представление о санитарно-техническом состоЯнии
жильЯ при заключении обмена, но при этом имеющиесЯ дефекты должны быть
неустранимыми и создающими невозможность проживаниЯ.

‡аблуждение в мотивах совершениЯ сделки по обмену не влечет за собой
признаниЯ его недействительности.

€ск о признании обмена недействительным вправе предъЯвить только та
сторона, котораЯ действовала под влиЯнием заблуждениЯ.

‚озможен обмен жилыми помещениЯми под влиЯнием обмана, который, в от-
личие от заблуждениЯ, представлЯет собой преднамеренное умышленное
введение в заблуждение одной из сторон. Џри условии доказанности факта
обмана обмен признаетсЯ судом недействительным, также как и в случаЯх
совершениЯ обмена под влиЯнием угрозы, насилиЯ, злонамеренного согла-
шениЯ участников обмена.

Џри признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в
ранее занимаемые ими помещениЯ.

- Љак в законодательстве разрешаетсЯ вопрос о поднайме жилого по-
мещениЯ?

ЋтношениЯ, свЯзанные с поднаймом жилого помещениЯ, регулируютсЯ ст.
91-97 †илищного кодекса.

Џредоставленными жилыми помещениЯми наниматель и члены его семьи могут
не только пользоватьсЯ сами, но и сдавать все или часть помещениЯ дру-
гим лицам - в поднаем. ЋбЯзательными условиЯми длЯ этого ЯвлЯютсЯ:

а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в
том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в
квартире. Џисьменного согласиЯ длЯ этого не требуетсЯ, оно может быть
дано и в устной форме;

б) согласие наймодателЯ.

…сли отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном
порЯдке не подлежит, то отказ наймодателЯ в заключении договора под-
найма может быть оспорен в суде.

‘дача части или всего помещениЯ в поднаем не освобождает нанимателЯ от
всех предусмотренных договором найма обЯзанностей перед наймодателем,
в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.

‘рок сдачи жилого помещениЯ в поднаем определЯетсЯ сторонами и, в за-
висимости от обстоЯтельств, договор может быть заключен на неопреде-
ленный срок, на определенный срок и на период временного отсутствиЯ
нанимателЯ, выехавшего из жилого помещениЯ с правом его сохранениЯ.

‚ отличие от обмена, при сдаче жильЯ в поднаем в коммунальной кварти-
ре, необходимо получить согласие соседей. €х отказ судебному оспарива-
нию не подлежит. ‘огласие соседей не требуетсЯ при сдаче в поднаем
всего занимаемого нанимателем помещениЯ в свЯзи с временным выездом.

„оговор заключаетсЯ только в письменной форме. ‚ нем должны быть ука-
заны место, дата его заключениЯ, фамилиЯ, имЯ, отчество и место жи-
тельства нанимателЯ, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные
лица, выступающего в качестве поднанимателЯ. Ќеобходимо указание чле-
нов семьи нанимателЯ, характеристика сдаваемого в поднаем помещениЯ
(количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность
дома и т. п.), какие предоставлЯютсЯ коммунальные и другие услуги, ка-
кое имущество передаетсЯ в пользование поднанимателЯ при предоставле-
нии ему жильЯ, указываетсЯ срок сдачи помещениЯ.

Џоднаниматель в договоре поднайма помещений обЯзан: использовать поме-
щение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в
надлежащем состоЯнии; обеспечивать сохранность помещениЯ и имущества;
производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной
безопасности, чистоту и порЯдок в местах общего пользованиЯ, ежемесЯч-
но вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые
услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного
числа следующего месЯца; сдать помещение и вернуть имущество в надле-
жащем состоЯнии и в оговоренный срок.

‚ договоре обЯзательно должна быть указана сумма и размеры ежемесЯчных
платежей.

„оговором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в
предоставлЯемое ему жилье вселЯютсЯ и члены его семьи. Џоследующее их
вселение допускаетсЯ только с согласиЯ наймодателЯ и нанимателЯ.

„оговоры поднайма жильЯ в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда регистрируютсЯ в †ќЉах.

‡аконодательно установлены условиЯ, при которых сдача жилого помещениЯ
в поднаем не допускаетсЯ. ќто может иметь место, если:

1) в результате вселениЯ поднанимателЯ размер жилой площади, который
будет приходитьсЯ на каждого проживающего в этом помещении, в том чис-
ле и нанимателЯ вместе с членами семьи, окажетсЯ меньше установленного
длЯ предоставлениЯ жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспе-
ченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;

2) в качестве поднанимателЯ или члена его семьи в коммунальную кварти-
ру вселЯетсЯ лицо, страдающее тЯжелой формой хронического заболеваниЯ,
в свЯзи с чем не может проживать в такой квартире.

‘дача жильЯ в поднаем с нарушением всех указанных выше требований вле-
чет недействительность договора. ‚селившиесЯ по недействительному до-
говору лица обЯзаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение,
а при отказе от добровольного выселениЯ они подлежат выселению в су-
дебном порЯдке без предоставлениЯ другого жильЯ. €ск об этом могут за-
ЯвлЯть как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены -
сам наниматель, члены его семьи, соседи. ’акой иск может быть предъЯв-
лен также и прокурором. ‚ыселение в данном случае производитсЯ без
признаниЯ судом договора поднайма недействительным, поскольку недейс-
твительным такой договор ЯвлЯетсЯ в соответствии с законом.

Љак уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, опре-
деленного между нанимателем и поднанимателем. Џри этом наймодателю
(†ќЉу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиватьсЯ в отноше-
ниЯ между сторонами при определении сроков его действиЯ. Џо истечении
обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и
поднаниматель, независимо от добросовестности исполнениЯ его условий,
не вправе требовать возобновлениЯ договора, если против этого возража-
ет наниматель. Џоднаниматель обЯзан в этом случае освободить занимае-
мое помещение не только по требованию нанимателЯ, но и по требованию
наймодателЯ (†ќЉа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квар-
тире.

‚ пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросо-
вестности исполнениЯ поднанимателем его условий. „осрочное расторжение
допускаетсЯ при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как
поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.

’акими основаниЯми ЯвлЯютсЯ:

а) систематическое разрушение или порча жилого помещениЯ, мест общего
пользованиЯ. Џричем основанием длЯ досрочного расторжениЯ договора Яв-
лЯютсЯ не только виновные действиЯ, свЯзанные с прЯмым разрушением или
порчей помещениЯ, но и невыполнение обЯзанностей по производству за
свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушаетсЯ или пор-
титсЯ. ЌарЯду с досрочным расторжением договора виновное лицо обЯзано
возместить причиненный своими действиЯми ущерб;

б) использование поднанимателем снЯтого жилого помещениЯ не по прЯмому
назначению - оборудование его под мастерскую, складское помещение
и т. п.;

в) систематическое нарушение правил проживаниЯ, делающее невозможным
длЯ других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, ос-
корблениЯ, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о
соблюдении тишины и т. п.);

г) систематическое невнесение поднанимателем платы за пользование
жильем и за коммунальные услуги. Џод систематичностью в данном случае
понимаетсЯ наличие двух и совершение третьего факта невнесениЯ платы.

‚озможность расторжениЯ заключенного на неопределенный срок договора
поднайма свЯзываетсЯ законодательством с необходимостью предупреждениЯ
поднанимателЯ о предстоЯщем прекращении договора за три месЯца. ‚ та-
кой же срок необходимо предупредить поднанимателЯ, с которым заключен
срочный договор на все помещение, временно отсутствующему нанимателю
при его возвращении до истечениЯ срока договора.

…сли наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не
вправе до его истечениЯ расторгнуть договор, то поднаниматель имеет
право расторгнуть его в любое времЯ. Џри выплате авансом денежных сумм
за пользование помещением наниматель обЯзан возвратить полученное на-
перед.

Ќапоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государствен-
ного или общественного фонда граждане признаютсЯ законом нуждающимисЯ
в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиЯ-
ми.

- Љто такие временные жильцы?

Џравовой статус временных жильцов регулируетсЯ ст. 98, 99 †илищного
кодекса.

‚ отличие от поднанимателей, основанием вселениЯ которых в жилое поме-
щение ЯвлЯетсЯ договор поднайма, а условием проживаниЯ - плата за
предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанима-
телЯ любого лица, не обЯзательно родственника, допускаетсЯ без заклю-
чениЯ договора и при условии бесплатности пользованиЯ жильем. …динс-
твенным условием длЯ вселениЯ временных жильцов ЯвлЯетсЯ согласие на
то нанимателЯ и членов его семьи. ‘огласие наймодателЯ (†ќЉа) в данном
случае не требуетсЯ.

‘рок проживаниЯ временных жильцов не установлен, однако если их прожи-
вание будет продолжатьсЯ свыше полутора месЯцев, вселение допускаетсЯ
при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т.
ч. и вселЯемых в качестве временных жильцов, будет приходитьсЯ жилаЯ
площадь не менее уровнЯ средней обеспеченности жильем длЯ данного на-
селенного пункта. Џри вселении на срок менее полутора месЯцев размер
жилплощади значениЯ не имеет.

€ногда в квартиру, занимаемую нанимателем, длЯ осуществлениЯ ухода за
ним вселЯютсЯ родственники или вообще посторонние лица, которые в те-
чение длительного времени добросовестно выполнЯют обЯзанности по ухо-
ду, а после смерти нанимателЯ претендуют на освободившеесЯ помещение,
считаЯ себЯ членом его семьи. ‘ледует помнить, что временные жильцы
самостоЯтельного права на занимаемое помещение, независимо от продол-
жительности проживаниЯ, не приобретают. (ст.99 †илищного кодекса). ‚
отличие от поднанимателей такие лица не признаютсЯ законом нуждающими-
сЯ в улучшении жилищных условий.

‚ременные жильцы обЯзаны немедленно освободить занимаемое жилое поме-
щение без предварительного предупреждениЯ по первому требованию нани-
мателЯ. ‚ случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в су-
дебном порЯдке без предоставлениЯ другого жилого помещениЯ. ’акими же
будут и последствиЯ в случае прекращениЯ действиЯ договора найма, нап-
ример, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец прожи-
вал.

- Љаковы права и обЯзанности нанимателЯ жильЯ при производстве
капитального ремонта дома?

ЋтношениЯ, возникающие между нанимателем и наймодателем жильЯ при про-
изводстве капитального ремонта дома регулируютсЯ ст. 101, 102 †илищно-
го кодекса.

Љапитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного
фонда производитсЯ в плановом порЯдке, при этом согласиЯ нанимателей
на проведение такого ремонта не требуетсЯ.

Џри производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных
фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселениЯ нанимателЯ
и членов его семьи, они подлежат переселению на времЯ проведениЯ ре-
монта в другое жилое помещение без расторжениЯ договора найма на ре-
монтируемое помещение. ‚ случае отказа нанимателЯ от переселениЯ най-
модатель может требовать этого в судебном порЯдке.

Ќеобходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождениЯ жи-
лых помещений нельзЯ произвести те или иные ремонтные работы: перепла-
нировку квартир, замену перекрытий и т. п. ќто правило имеет большое
практическое значение, так как в отдельных случаЯх - с целью соз-
даниЯ более удобных условий длЯ проведениЯ ремонта - наймодатель
ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сде-
лать и без этого. ‚месте с тем следует подчеркнуть, что одновременно
закон не предусматривает и права нанимателЯ требовать предоставлениЯ
ему другого жильЯ на период ремонта, если последний может быть произ-
веден без выселениЯ, хотЯ при этом длЯ жильцов создаютсЯ определенные
неудобства.

Џомещение, предоставлЯемое нанимателю и его семье должно отвечать оп-
ределенным требованиЯм - находитьсЯ в черте данного населенного
пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиЯм.
Ћднако, закон не содержит условиЯ в отношении благоустроенности такого
помещениЯ, поэтому не исключаетсЯ возможность предоставлениЯ на времЯ
проведениЯ ремонта и такого жильЯ, в котором отсутствуют отдельные ви-
ды коммунальных услуг. Ќе урегулирован и вопрос о размере жилого поме-
щениЯ длЯ временного проживаниЯ, этот вопрос решаетсЯ в каждом конк-
ретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нани-
мателем, а в случае возникновениЯ спора - судом.

Џосле окончаниЯ ремонта наниматель вселЯетсЯ обратно, в ранее занимае-
мую им квартиру. ќто право нанимателЯ охранЯетсЯ законом - при за-
селении отремонтированного помещениЯ другими лицами, наниматель может
требовать их выселениЯ в судебном порЯдке.

‡аконом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по
переселению. €меютсЯ в виду не только расходы, свЯзанные с переселени-
ем на времЯ ремонта, но и расходы по вселению обратно.

ЌесмотрЯ на то, что на период переселениЯ договор найма не расторгает-
сЯ, наниматель обЯзан платить только за то помещение, в которое он
временно переселилсЯ. Ћн должен выполнЯть общие обЯзанности граждан по
обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведениЯ текуще-
го ремонта, чего он делать не обЯзан.

‚место предоставлениЯ жильЯ на времЯ проведениЯ капремонта нанимателю
и членам его семьи с их согласиЯ и согласиЯ наймодателЯ может быть
предоставлена в постоЯнное пользование другаЯ квартира. ‘ледует под-
черкнуть, что это правило не имеет обЯзательного, безусловного харак-
тера, оно не ЯвлЯетсЯ основанием длЯ обЯзательного предоставлениЯ дру-
гого жильЯ по просьбе нанимателЯ. ‚месте с тем, данное правило не мо-
жет применЯтьсЯ и без его согласиЯ, т. е. наймодатель не вправе рас-
торгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании,
что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.

Џри капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помеще-
ниЯ нередко изменЯютсЯ (увеличиваютсЯ или уменьшаютсЯ) в размере или
вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединЯетсЯ к дру-
гим жилым помещениЯм или преобразуетсЯ в нежилую (кухни, ванные комна-
ты и т. п.). ќти изменениЯ предусматриваютсЯ проектом, в свЯзи с чем о
них должно быть известно до начала ремонта.

…сли жилое помещение в результате капитального ремонта не сохранЯетсЯ
(имеетсЯ в виду превращение его в места общего пользованиЯ или в часть
другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100
†илищного кодекса предоставлЯетсЯ другое благоустроенное помещение.
‘ледует подчеркнуть, что это правило не должно применЯтьсЯ, если в жи-
лом помещении повысилсЯ уровень благоустройства или оно превращено в
отдельную квартиру. ’акое помещение подлежит возврату нанимателю по
его требованию.

‚ случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно
увеличитсЯ, договор найма также расторгаетсЯ с предоставлением нанима-
телю и члена его семьи другого благоустроенного жильЯ. Џри этом увели-
чение считаетсЯ существенным, если его размеры превысЯт установленную
в ст. 47 †илищного кодекса норму жилой площади - 13,65 кв. м. на
одного человека, а также норму дополнительной площади (длЯ тех, кто
имеет на это право), в результате чего образуютсЯ излишки жилой площа-
ди. …сли же увеличение помещениЯ не привело к образованию излишков,
наймодатель не вправе требовать расторжениЯ договора.

Џри существенном же уменьшении жилого помещениЯ в результате капремон-
та, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателЯ.
‚ этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставлениЯ
другого благоустроенного жильЯ. ‘ледует учитывать, что под жилым поме-
щением понимаетсЯ не только комната (комнаты), но и подсобные помеще-
ниЯ - кухнЯ, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также при-
нимаетсЯ во внимание. ‚опрос о том, какое уменьшение ЯвлЯетсЯ сущест-
венным, решаетсЯ исходЯ из конкретных обстоЯтельств. Ћднако при всех
условиЯх при уменьшении жильЯ, но не ниже нормы средней обеспеченности
длЯ данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать растор-
жениЯ договора. ‚озникающие в этой свЯзи споры рассматриваютсЯ судом.

Џриведенные выше правила имеют и другое значение. € при существенном
увеличении, и при существенном уменьшении жильЯ требование о расторже-
нии договора должно быть заЯвлено в первом случае наймодателем, во
втором - нанимателем до начала ремонта. …сли же этого не произош-
ло, и имеет место факт переселениЯ нанимателЯ вместе с семьей в отсе-
ленческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению
не подлежит.

- „опускаетсЯ ли переоборудование и перепланировка жильЯ не в
свЯзи с капитальным ремонтом?

„а, допускаетсЯ. ‘огласно ст. 100 †илищного кодекса, с целью повышениЯ
благоустройства жильЯ, либо превращениЯ коммунальной квартиры в от-
дельную может производитьсЯ переоборудование и перепланировка жильЯ.
Џод повышением благоустройства в этой ситуации понимаетсЯ не только
оборудование жильЯ отсутствующими коммунальными удобствами (газом,
ванной, горЯчим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий прожи-
ваниЯ в нем, что может быть достигнуто путем превращениЯ смежных неи-
золированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет
подсобных помещений и т. п.

Ќа производство переоборудованиЯ и перепланировки требуетсЯ разрешение
местной исполнительной власти. ќто разрешение даетсЯ в форме решениЯ,
принимаемого на основании заключениЯ соответствующей комиссии. Ћтказ в
выдаче решениЯ может быть обжалован в вышестоЯщий орган исполнительной
власти.

…сли речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей ин-
тересы других жильцов, требуетсЯ их согласие. ‚ любом случае, если пе-
репланировка осуществлЯетсЯ нанимателем, помимо разрешениЯ местных
властей требуетсЯ согласие наймодателЯ. ‘ другой стороны, если инициа-
тива в отношении перепланировки исходит от наймодателЯ, он обЯзан по-
лучить на это согласие нанимателЯ.

‘поры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматривают-
сЯ судом.

Ќаниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланиров-
ку жилого или подсобного помещениЯ, обЯзан за свой счет привести его в
прежнее состоЯние. Љроме того, в ст. 189 †илищного кодекса установле-
но, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке
жильЯ, несут гражданско-правовую и административную ответственность.
’ак, например, гражданско-правоваЯ ответственность в этом случае выра-
жаетсЯ в том, что наниматель обЯзан привести помещение в прежнее сос-
тоЯние за свой счет. Џри невыполнении этого требованиЯ †ќЉ производит
необходимые работы самостоЯтельно с последующим взысканием понесенных
расходов с нанимателЯ.

- „опускаетсЯ ли изменение договора найма жилого помещениЯ и, ес-
ли, да, то в каких случаЯх?

‡акрепленное в ст. 9 †илищного кодекса право граждан на бессрочное
пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного
и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного
ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельст-
вуют о том, что этот договор раз и навсегда остаетсЯ неизменным. ‘о
временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним,
изменЯетсЯ характер семейных отношений, возникают другие обстоЯтельст-
ва, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его пер-
воначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.

Ћбщим правилом при изменении договора найма ЯвлЯетсЯ взаимное согласие
нанимателЯ, членов его семьи и наймодателЯ. Ћднако законодательством
не исключаетсЯ возможность и иного решениЯ этого вопроса. ’акие случаи
предусмотрены ст. 104-107 †илищного кодекса, но могут быть уста-
новлены и дополнительно.

„остигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его измене-
ниЯ само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Ћно
приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутаЯ догово-
ренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, ко-
торый осуществлЯет управление жильем.

‚озникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры
разрешаютсЯ в судебном порЯдке.

- ‚ каких случаЯх изменение договора найма может происходить по
требованию члена семьи нанимателЯ?

Џраво члена семьи нанимателЯ на изменение договора найма вытекает из
закрепленного в ст. 64 †илищного кодекса равенства прав и обЯзанностей
всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.

ЋбстоЯтельства, в силу которых возникает необходимость в изменении до-
говора по требованию члена семьи нанимателЯ, в законодательном порЯдке
не установлены и могут быть самыми различными. Ќаиболее часто они воз-
никают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, вы-
делении совершеннолетних детей и др.

“словиЯми, при которых допускаетсЯ изменение договора ЯвлЯютсЯ: согла-
сие нанимателЯ, остальных членов его семьи и наймодателЯ; соответствие
размера жилой площади, приходЯщейсЯ на долю нанимателЯ или члена его
семьи, размеру помещениЯ, на которое заключаетсЯ отдельный договор
найма; соответствие этого жилого помещениЯ требованиЯм ст. 63 †илищно-
го кодекса о предмете договора найма жилого помещениЯ (об этом речь
шла выше).

ђазмер приходЯщейсЯ на каждого члена семьи доли жилой площади опреде-
лЯетсЯ путем делениЯ общей жилой (но не общей полезной) площади на ко-
личество членов семьи, постоЯнно проживающих в квартире, в том числе и
несовершеннолетних детей.

Ќе исключена возможность выделениЯ одного из членов семьи в самостоЯ-
тельные наниматели и в случаЯх, если размер приходЯщегосЯ на долю каж-
дого члена семьи жильЯ не в полной мере соответствует размеру жилого
помещениЯ, которое выделЯетсЯ длЯ заключениЯ отдельного договора най-
ма. Џри этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого поме-
щениЯ размером меньше приходЯщейсЯ на его долю жилой площади. Ќо раз-
дел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудше-
нию жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как
нуждающегосЯ в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего
изменениЯ договора, так и остальных членов семьи.

€ногда жилищные органы или члены семьи нанимателЯ, возражающие против
изменениЯ договора найма, ссылаютсЯ на то, что данное помещение пред-
назначено длЯ проживаниЯ одной семьи. ’акие возражениЯ мо