жилое помещение.

‘обственники квартир обЯзаны также: проводить за счет собственных
средств ремонт квартиры; соблюдать условиЯ безопасной эксплуатации га-
зового оборудованиЯ; своевременно уведомлЯть собственника дома об об-
наружившихсЯ неисправностЯх, нарушающих нормальную эксплуатацию дома
или приводЯщих к перерасходу тепла, воды, электроэнергии; ежегодно, до
начала отопительного сезона производить утепление окон, балконных и
входных дверей квартиры.

…сли ремонт жилых и подсобных помещений квартиры вызван проведением
ремонта дома в целом, установлением дополнительного оборудованиЯ или
другими причинами, не зависЯщими от собственника квартиры, такой ре-
монт производитсЯ за счет средств, накапливаемых на ремонт дома.

‘обственник квартиры обЯзан возместить собственнику дома убытки, при-
чиненные дому по его вине или по вине лиц, проживающих вместе с ним.

‚ квартирах, где проживает два и более собственников, рекомендуетсЯ
определить ответственное лицо, имеющее право требовать исполнениЯ ус-
тановленных правил всеми жителЯми квартиры.

ђаспределение общих затрат на свет, отопление, ремонт подсобных поме-
щений, другие услуги в квартирах, где проживает двое или более собс-
твенников, производитсЯ по их соглашению. ‚ случае недостижениЯ такого
соглашениЯ оплата распределЯетсЯ: за электроэнергию при общем счетчике
- пропорционально мощности бытового электрического оборудованиЯ
каждого собственника; за пользование телефоном - по количеству жи-
телей в квартире (за исключением детей дошкольного возраста); за газ,
отопление, освещение подсобных помещений - по количеству членов
семьи, проживающих в квартире, а также временных жильцов и детей
школьного возраста.

- —то такое товарищество (объединение) собственников квартир и
как его организовать?

Љак уже отмечалось, товарищество собственников квартир многоквартирно-
го дома создаетсЯ с целью обеспечениЯ эффективного использованиЯ при-
ватизированных квартир и управлениЯ ними, обеспечениЯ сохранности жи-
лого дома, выполнениЯ санитарно-гигиенических требований по содержанию
придомовой территории.

’оварищество собственников создаетсЯ по инициативе собственников при-
ватизированных квартир. Љоличество членов товарищества должно быть не
менее 3 человек.

€нициативнаЯ группа собственников квартир составлЯет список граждан,
изъЯвивших желание создать товарищество, разрабатывает проект устава,
организует проведение общего собраниЯ с участием представителей орга-
нов территориального самоуправлениЯ, на котором принимаетсЯ решение об
организации товарищества и утверждаетсЯ его устав.

’иповой устав товариществ (объединений) собственников квартир (домов)
утвержден постановлением Љабинета Њинистров “краины от 8 октЯбрЯ 1992
г.

ђешение собраниЯ об организации товарищества и утвержденный им устав
регистрируютсЯ исполкомом местного ‘овета. ‘о днЯ регистрации товари-
щество собственников приобретает права юридического лица. ’оварищество
имеет расчетный счет в банке, печать со своим наименованием, штамп.

Ћбщее собрание членов товарищества избирают правление и ревизионную
комиссию.

„еЯтельность товарищества направлена на организацию содержаниЯ дома,
обеспечениЯ его отоплением, газом, водой, электроэнергией; организацию
участиЯ всех собственников квартир в работах и затратах, свЯзанных с
содержанием дома и придомовой территории; на проведение работы среди
членов товарищества и других жильцов по рациональному использованию
топливно-энергетических ресурсов и обеспечениЯ сохранности дома.

’оварищество принимает участие в затратах, свЯзанных с санитарным и
техническим обслуживанием, ремонтом дома согласно заключенных догово-
ров.

‚ доме, где часть квартир находитсЯ в государственной собственности,
товарищество заключает договор с собственником неприватизированных
квартир о совместном владении и пользовании жилым домом и участии в
затратах по содержанию дома и придомовой территории. „оговором опреде-
лЯетсЯ уполномоченный сособственник дома, на которого возлагаетсЯ обЯ-
занность заказчика по содержанию дома.

‚ соответствии с типовым уставом товарищество имеет право: заключать
договоры на выполнение работ по содержанию дома, страхованию и т. п.;
организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их
семей; осуществлЯть оценку качества выполненных работ по содержанию
дома и применЯть санкции к другой стороне за невыполнение или нека-
чественное выполнение договорных обЯзательств.

’оварищество обЯзано своевременно производить оплату стоимости квартир
при их приватизации в рассрочку, выполнЯть требованиЯ Џравил пользова-
ниЯ помещениЯми жилых домов и придомовых территорий, о которых говори-
лось ранее; производить ежегодные отчислениЯ средств на ремонт дома.

’оварищество отвечает по своим обЯзательствам всем принадлежащим ему
имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено
взыскание.

‘поры между товариществом собственников и государственными и иными ор-
ганизациЯми рассматриваютсЯ арбитражным судом.

‘редства товарищества состоЯт из вступительных взносов членов товари-
щества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание
дома и придомовой территории, иных поступлений.

ђазмер вступительных взносов определЯетсЯ общим собранием членов това-
рищества.

ђазмер взносов на проведение ремонта дома определЯетсЯ исходЯ из восс-
тановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и раз-
мера норматива отчислений, утвержденных общим собранием.

‚зносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание
вспомогательных помещений и придомовых территорий производЯтсЯ в раз-
мерах, необходимых длЯ покрытиЯ фактических затрат товарищества на эти
цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственника-
ми.

Џо решению общего собраниЯ членов товарищества могут создаватьсЯ спе-
циальные фонды на цели, отвечающие направлениЯм деЯтельности товари-
щества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительнаЯ работа
среди членов товарищества и членов их семей и т. п.

- Љакими правами пользуютсЯ члены семьи нанимателЯ при приватиза-
ции жильЯ?

‚ соответствии с п. 2 ст. 8 ‡акона "Ћ приватизации государственно-
го жилищного фонда" приватизированнаЯ квартира представлЯет собой
общую собственность всех членов семьи нанимателЯ, постоЯнно проживаю-
щих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохранЯетсЯ
право на жилье. Џоэтому в свидетельстве о праве собственности на квар-
тиру указываютсЯ фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномо-
ченного собственника с указанием доли каждого из них.

‘огласно п. 3 ст. 4 ‡акона “краины "Ћ собственности" всем
собственникам обеспечиваютсЯ равные условиЯ осуществлениЯ своих прав.
ЋтношениЯ, свЯзанные с общей собственностью на имущество, в том числе
и на квартиру, регулируютсЯ нормами гражданского законодательства. ‘т.
113 ѓражданского кодекса “краины предусмотрено, что владение, пользо-
вание и распорЯжение имуществом при общей долевой собственности произ-
водитсЯ по согласию всех участников.

Љаждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей
имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обЯзательствам,
свЯзанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всЯкого ро-
да налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению
общего имущества. Љаждый из участников общей долевой собственности
вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).

—то касаетсЯ несовершеннолетних детей, фактически проживающих в прива-
тизированной квартире, то они также становЯтсЯ ее сособственниками.
‚озраст в данном случае значениЯ не имеет, поскольку интересы детей до
достижениЯ ими совершеннолетиЯ (18 лет) представлЯют их родители. ’ре-
бование же об обЯзательном письменном согласии на приватизацию только
совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 ‡акона
"Ћ приватизации государственного жилищного фонда" касаетсЯ
только процесса оформлениЯ приватизации и не лишает несовершеннолетних
детей их законных прав.

- Љаковы права собственника на приватизированную квартиру?

ЋтношениЯ собственности - это отношениЯ по владению, пользованию и
распорЯжению имуществом. ѓражданин, ставший собственником приватизиро-
ванного жильЯ, имеет право распорЯжатьсЯ им по своему усмотрению: про-
дать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменЯть, заложить, заклю-
чить иные соглашениЯ, не запрещенные законом. ЏорЯдок осуществлениЯ
этих прав собственником регулируетсЯ действующим гражданским законода-
тельством “краины, о чем более подробно рассказано ниже.

- Љак облагаетсЯ налогом жилье, находЯщеесЯ в собственности граж-
дан?

‘обственники приватизированного жильЯ уплачивают ежегодный налог на
недвижимое имущество, размер которого будет определЯтьсЯ ‡аконом о на-
логообложении недвижимого имущества. (Џо состоЯнию на 02.1995 г. этот
закон еще не принЯт). ‘умма налога зачислЯетсЯ в специальный фонд жи-
лищного строительства соответствующего местного ‘овета народных депу-
татов.

’оварищество собственников квартир, осуществлЯющее содержание домов
собственными силами, не занимающеесЯ другой деЯтельностью и не имеющее
целью извлечение прибыли, от налогообложениЯ освобождаетсЯ.

- ‘уществуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населениЯ
при приватизации жильЯ?

’акие гарантии установлены ст. 13 ‡акона "Ћ приватизации государс-
твенного жилищного фонда".

„о введениЯ реформы системы оплаты труда сохранен действующий порЯдок
государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государс-
твенного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги.
ѓосударственнаЯ дотациЯ распространЯетсЯ также и на обслуживание, ка-
питальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных
(жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.

Ћднако, следует принимать во внимание, что в случае наличиЯ в собс-
твенности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дота-
ции распространЯютсЯ только на одну из них.

Ќетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей,
доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим соци-
ально незащищенным и малообеспеченным категориЯм граждан по решению
местных ‘оветов народных депутатов и администраций предприЯтий, орга-
низаций и учреждений могут устанавливатьсЯ льготы по квартирной плате,
коммунальным услугам.

„о введениЯ в действие ‡акона "Ћ приватизации государственного жи-
лищного фонда" 22 июлЯ 1992 г. на “краине действовало положение о
возможности приобретениЯ квартиры государственного жилищного фонда на
условиЯх выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последую-
щих 10 лет.

- €меют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и
выкупившие квартиры, в свЯзи с изменением законодательства прекратить
выплаты в соответствии с взЯтыми на себЯ обЯзательствами?

„ействительно, ‡акон “краины "Ћ приватизации государственного жи-
лищного фонда" был принЯт и введен в действие 22 июлЯ 1992 г. ‘
этого же момента прекратило свое действие постановление ‘овета Њинист-
ров “краины и “крсофпрофа от 19 маЯ 1989 г. "Ћб утверждении поло-
жениЯ о продаже гражданам в собственность квартир в домах государс-
твенного и общественного жилищного фонда".

Ћднако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не
имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получе-
ниЯ жильЯ в собственность, обЯзательство о рассрочке платежа за выкуп-
ленную квартиру продолжает действовать. ‚месте с тем, все граждане,
которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков
в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось
выше.

- …сли гражданин прописан в данном населенном пункте после введе-
ниЯ в действие ‡акона "Ћ приватизации государственного жилищного
фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?

‚ соответствии с п. 3 ‡акона “краины "Ћ внесении изменений и до-
полнений в ‡акон “краины "Ћ приватизации государственного жилищно-
го фонда" если по прежнему месту проживаниЯ гражданина государственное
жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков
прописки не существует.

- €меет ли право гражданин, состоЯщий на квартучете, приватизиро-
вать занимаемое им жилье и не повлечет ли такаЯ приватизациЯ отказ в
предоставлении другой квартиры?

Љаждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на
его приватизацию. ”акт пребываниЯ на квартучете в данной ситуации ни-
какого значениЯ не имеет.

ЏриватизациЯ занимаемого государственного жильЯ не повлечет за собой
снЯтиЯ гражданина с квартучета как нуждающегосЯ в улучшении жилищных
условий и отказа в предоставлении нового жильЯ. ‘огласно п. 9 ‡акона
“краины "Ћ внесении изменений и дополнений в †илищный кодекс
“‘‘ђ" от 6 маЯ 1993 г. жилые помещениЯ предоставлЯютсЯ гражданину
в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. Џри
этом учитываетсЯ жилаЯ площадь, котораЯ имеетсЯ в частной собственнос-
ти граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жи-
лищные чеки). Џри передаче гражданами жильЯ, находЯщегосЯ в их частной
собственности, органу, который осуществлЯет улучшение жилищных усло-
вий, они имеют право на получение жильЯ в пределах установленной нормы
и сохранЯют право на приватизацию новой квартиры.

Ќа каких условиЯх получать новое жилье - с учетом частной жилой
площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условиЯ и полу-
чить большую квартиру - решает сам гражданин и его семьЯ.

- €меет ли право семьЯ, проживающаЯ в приватизированной квартире,
претендовать на получение кооперативной квартиры?

„а. Џолучение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит
собственные средства, никак не свЯзано с приватизацией государственно-
го жильЯ.

- ‚ладельцы приватизированной квартиры желают построить еще и
дом. €меют ли они на это право? ‘колько квартир одновременно можно
иметь на праве частной собственности?

‚ соответствии с ‡аконом “краины "Ћ собственности" никаких ог-
раничений количества объектов жилищного фонда не существует. Џоэтому
никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и
государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну
или несколько квартир.

- ‚ орган приватизации поданы документы на приватизацию жильЯ.
Џеред выдачей документов уже на право собственности наниматель этого
жильЯ умирает. €меют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?

Џраво собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает
с момента подписаниЯ соответствующего распорЯжениЯ органа приватизации
(письмо ѓос. †илкомунхоза от 9 июлЯ 1993 г. N45-9-1022). ‘оответствен-
но, после смерти гражданина наследники могут обратитьсЯ в нотариальную
контору по месту нахождениЯ квартиры и оформить там свои права на нее.

- …сли жилье приобретено в частную собственность, требуетсЯ ли
получение ордера местного ‘овета народных депутатов на вселение?

‚ соответствии со ст. 58 †илищного кодекса “краины ордер на вселение
выдаетсЯ в случае предоставлениЯ жилого помещениЯ в домах государс-
твенного или общественного жилищного фонда. —то касаетсЯ жильЯ, нахо-
дЯщегосЯ в частной собственности, применЯетсЯ иной правовой режим.

‘татьей 18 †Љ “краины в новой редакции ‡акона “краины "Ћ внесении
изменений и дополнений к †илищному кодексу “краинской ‘‘ђ" от 6
маЯ 1993 г. установлено, что управление †илищным фондом осуществлЯетсЯ
собственником или уполномоченным им органом в пределах, определЯемых
собственником. Џоэтому в данной ситуации нет необходимости обращатьсЯ
к местным органам исполнительной власти за ордером.

- III. ЏђЂ‚Ћ‚Ћ‰ ‘’Ђ’“‘ —Ђ‘’ЌЋѓЋ †€‹€™ЌЋѓЋ ”ЋЌ„Ђ

- Љак понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой
дом?

Џраво собственности - это отношениЯ по владению, пользованию и
распорЯжению имуществом. ЋтношениЯ собственности регулируютсЯ ‡аконом
“краины "Ћ собственности", ѓражданским кодексом “краины, †и-
лищным кодексом “краины, ‡аконом “краины "Ћ приватизации государс-
твенного жилищного фонда", другими законодательными актами.

‘обственность в “краине выступает в формах частной, коллективной и го-
сударственной. ‚се формы собственности ЯвлЯютсЯ равноправными, всем
собственникам обеспечиваютсЯ равные условиЯ осуществлениЯ их прав.

Ћсновные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е.
частного собственника жильЯ) закреплены в ст. 150 †илищного кодекса в
редакции ‡акона “краины "Ћ внесении изменений и дополнений в †и-
лищный кодекс “краинской ‘‘ђ" от 6 маЯ 1993 г., в соответствии с
которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль-
зуютсЯ ними длЯ личного проживаниЯ и проживаниЯ членов их семей и име-
ют право распорЯжатьсЯ этой собственностью на свое усмотрение: прода-
вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю-
чать другие, не запрещенные законом, сделки.

- Љаковы основаниЯ возникновениЯ права частной собственности на
жилье?

Џраво частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может
возникнуть различными способами: путем приватизации государственной
квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома,
покупки либо получениЯ квартиры (дома) в порЯдке наследованиЯ. ‡акон
допускает приобретение жильЯ по договорам мены, дарениЯ, пожизненного
содержаниЯ.

- Љаков порЯдок строительства жилых домов?

‘троительство жилого дома непосредственно свЯзано с наличием длЯ этой
цели земельного участка. ЏорЯдок предоставлениЯ земельных участков ре-
гулируетсЯ земельным законодательством. ‡аконом запрещено приступать к
строительству жилого дома до определениЯ соответствующими землеустрои-
тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен-
та, удостоверЯющего право пользованиЯ земельным участком.

„лЯ осуществлениЯ строительства жилого дома в городе застройщик должен
иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни-
тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи-
тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении
его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше-
ние органов архитектурно-строительного контролЯ на производство работ.

‚ сельской местности длЯ строительства собственного дома застройщик
должен иметь: решение об отводе земельного участка, принЯтое общим
собранием членов колхоза (коллективного сельскохозЯйственного предпри-
ЯтиЯ), либо администрацией государственного сельскохозЯйственного
предприЯтиЯ; решение местной исполнительной власти о согласии на стро-
ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку
приусадебного участка. ‚ совокупности эти документы на практике счита-
ютсЯ надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого
дома.

…ще совсем недавно в законодательном порЯдке устанавливалсЯ предельный
размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан
- не более восьмидесЯти квадратных метров жилой площади. ‘ейчас
это ограничение снЯто.

‚месте с тем, строительство жилого дома без установленного разрешениЯ,
или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле-
ниЯми от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и
правил считаетсЯ самовольным и влечет последствиЯ, предусмотренные ст.
105 ѓражданского кодекса. ѓражданин, построивший или строЯщий таким
образом жилой дом не вправе им распорЯжатьсЯ - продать, подарить,
сдать в наем и т. п. Џо иску местной исполнительной власти такой дом
может быть безвозмездно изъЯт судом и зачислен в фонд местного ‘овета
народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего
самовольное строительство.

Џо окончании строительства дом должен быть принЯт в эксплуатацию ко-
миссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он
подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

- „опускаетсЯ ли приватизациЯ земельных участков, предоставленных
гражданам длЯ строительства и обслуживаниЯ жилых домов?

„а, допускаетсЯ. ‚ частную собственность, согласно „екрету Љабинета
Њинистров “краины от 26 декабрЯ 1992 г. N15-92 "Ћ приватизации зе-
мельных участков", гражданам “краины передаютсЯ бесплатно земель-
ные участки, предоставленные им не только под строительство и обслужи-
вание жилого дома и хозЯйственных сооружений (приусадебный участок),
но и земельные участки под личное подсобное хозЯйство, садоводство,
индивидуальное дачное и гаражное строительство.

‘т. ст. 56, 57, 67 ‡емельного кодекса “краины установлены такие разме-
ры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан
“краины:

- длЯ ведениЯ личного подсобного хозЯйства в границах населенных
пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере
не более 0,6 гектара;

- длЯ строительства и обслуживаниЯ жилого дома, хозЯйственных соо-
ружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах
- 0,25 га; поселках городского типа - 0,15 га; а длЯ членов
коллективных сельскохозЯйственных предприЯтий и работников совхозов
- не более 0,25 га; в городах - 0,1 га;

- длЯ ведениЯ садоводства - не более 0,12 га;

- длЯ индивидуального дачного строительства - не более 0,1 га;

- длЯ строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.

Њеханизм передачи земельных участков в названных выше размерах предус-
мотрен в ЏорЯдке передачи земельных участков в частную собственность
граждан “краины, утвержденном приказом ѓосударственного комитета “кра-
ины по земельным ресурсам от 15 февралЯ 1993 г. N10.

Џередача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производитсЯ
соответствующими ‘оветами народных депутатов по месту нахождениЯ этих
участков.

‡емельные участки передаютсЯ бесплатно в частную собственность граждан
на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастро-
вой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений
товариществ и кооперативов и т. п.) и заЯвлений граждан.

‘оответствующие ‘оветы народных депутатов проверЯют обоснованность за-
Явлений граждан и материалов (документации) в месЯчный срок и принима-
ют соответствующее решение. Џраво частной собственности на земельные
участки, переданные длЯ названных выше целей удостоверЯетсЯ ‘оветом
народных депутатов, о чем делаетсЯ запись в земельно-учетном документе
- Љниге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные
участки в частную собственность.

“становление границ земельных участков в натуре (на местности) выпол-
нЯют землеустроительные органы по заказу местных ‘оветов.

Џосле определениЯ границ земельного участка, гражданину выдаетсЯ ѓосу-
дарственный акт на право частной собственности на землю, который дол-
жен быть зарегистрирован соответствующим местным ‘оветом.

…сли при установлении границ земельных участков будут выЯвлены расхож-
дениЯ данных о размере участка, переданного в собственность, с факти-
ческим размером, окончательный размер площади таких участков определЯ-
етсЯ ‘оветом народных депутатов.

Џередача гражданам “краины бесплатно в частную собственность участков
длЯ названных выше целей производитсЯ только один раз по каждому виду
их целевого назначениЯ, о чем обЯзательно делаетсЯ ‘оветами народных
депутатов отметка в паспорте.

- ‘уществуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных
участков под строительство жильЯ длЯ работников аграрного сектора?

„а, существуют. ’акие преимущества предусмотрены при строительстве
жильЯ в поселках городского типа. Љак уже отмечалось, длЯ строительст-
ва индивидуального жильЯ в таких населенных пунктах работникам (чле-
нам) сельскохозЯйственных предприЯтий предоставлЯетсЯ земельный учас-
ток до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам
промышленных предприЯтий - 0,15 га.

- €меет ли право житель города на земельный участок длЯ строи-
тельства дома в городе и дачи в селе?

„а, имеет. Ћснованием длЯ этого ЯвлЯютсЯ его письменные обращениЯ со-
ответственно в районный в городе и конкретный сельский ‘оветы народных
депутатов. Џри этом обращатьсЯ необходимо в тот сельский ‘овет, кото-
рый имеет земли запаса.

- Џредусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственни-
кам?

‚ соответствии со ст. 6 ‡емельного кодекса “краины бывшим собственни-
кам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаютсЯ. Џо их
желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в
пользование другие земельные участки на общих основаниЯх.

- ‚зимаетсЯ ли плата за оформление документов о праве собствен-
ности или пользованиЯ земельными участками?

‚ соответствии в действующим законодательством передача земельных
участков в собственность граждан производитсЯ бесплатно. ђаботы, свЯ-
занные с выдачей государственных актов на право собственности и на
право пользованиЯ землей выполнЯютсЯ государственными и другими земле-
устроительными организациЯми за счет средств местного бюджета. …сли
такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного
оформлениЯ соответствующих документов заказчиком по выполнению работ
может выступать заинтересованный гражданин. ‘тоимость их выполнениЯ
определЯетсЯ временными базовыми ценами на проектно-исследовательские
работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными ѓоскомзе-
мом “краины и применЯемыми с 1 ЯнварЯ 1994 г.

- „лЯ чего приватизировать земельный участок? —то будет, если не
делать этого?

‡емельные участки приватизируютсЯ длЯ того, чтобы пользователь, кото-
рый их приватизирует, стал их собственником.

‘обственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоватьсЯ и
распорЯжатьсЯ принадлежащим ему участком. Ћн имеет право предпринимать
в отношении участка любые действиЯ, не противоречащие закону. Џраво
собственности на земельный участок ограничено только длЯ фермеров, ко-
торые не имеют права в течение шести лет с момента приобретениЯ права
собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принад-
лежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или ‘овету народных
депутатов на тех же условиЯх, на которых он ее получил.

‡емлепользователь, который не приватизировал земельный участок, не
имеет права его продать, передать по наследству, и т. д., то есть
участок будет находитьсЯ в государственной собственности.

Љак известно, Џостановление ‚ерховного ‘овета “краины от 18 декабрЯ
1990 г. "Ћ земельной реформе" (п. 6) обЯзало граждан, имеющих
в пользовании земельные участки, предоставленные им до введениЯ в
действие ‡емельного кодекса “краины, до 15 марта 1994 г. оформить пра-
во собственности или право пользованиЯ землей. Џосле окончаниЯ этого
срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право поль-
зованиЯ земельным участком утрачиваетсЯ. Љак быть, если гражданин не
успел сделать этого?

Џостановлением ‚ерховного ‘овета “краины от 24 февралЯ 1994 г.
N4028-XII этот срок продлен до 1 ЯнварЯ 1998 г.

- Ќа какой срок собственник земельного участка имеет право пере-
давать его в аренду?

Џриватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменениЯ
целевого назначениЯ сроком на 3-5 лет. Ќа это должен быть заключен
письменный договор, который должен быть зарегистрирован в ‘овете, на
территории которого находитсЯ участок.

- ‘ какого возраста гражданин может осуществить свое право на
приватизацию земельного участка?

ќто право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возрас-
та.

- Љакими органами рассматриваютсЯ земельные споры?

‡емельные споры рассматриваютсЯ местными ‘оветами в 10-дневный срок (в
случае рассмотрениЯ сложных вопросов, требующих специальных выводов,
- в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порЯдке, пре-
дусмотренном ‡емельным кодексом “краины.

- Љаковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?

ЋтношениЯ купли-продажи имущества, в том числе и жильЯ, регулируютсЯ
нормами гражданского законодательства.

Џрежде всего необходимо четко уЯснить, что право продажи любого иму-
щества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику
(ст. 225 ѓражданского кодекса). ’о есть гражданин имеет право продать
квартиру, дом только в том случае, если он ЯвлЯетсЯ их собственником.
Ќеприватизированную квартиру в домах государственного или общественно-
го жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателЯ, про-
дать нельзЯ, поскольку собственником такого жильЯ ЯвлЯетсЯ государс-
тво. ЌельзЯ продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру,
ее собственником ЯвлЯетсЯ †‘Љ. ЉуплЯ-продажа квартиры (дома) произво-
дитсЯ по соответствующему договору купли-продажи, который заключаетсЯ
в письменной форме. „оговор, в соответствии со ст. 227 ѓражданского
кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Ќесоблюдение этого тре-
бованиЯ влечет за собой недействительность договора.

„оговор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в
бюро технической инвентаризации.

ЋбЯзательным приложением к договору должен быть документ, подтверждаю-
щий право собственности продавца на объект продажи.

—то касаетсЯ цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливаетсЯ
по соглашению сторон.

Љак отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приоб-
ретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращатьсЯ к
местной власти за получением ордера. Ћснованием длЯ вселениЯ в данном
случае ЯвлЯетсЯ сам договор. ѓражданин не обЯзан также использовать
купленную им квартиру в качестве места своего постоЯнного проживаниЯ,
т. е. он может быть и не прописан в ней.

- „олжен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, получен-
ной от продажи квартиры (дома)?

‘огласно п. 2 ст. 5 „екрета Љабинета Њинистров “краины "Ћ подоход-
ном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждениЯ
(продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности,
за нотариальное удостоверение которых взимаетсЯ госпошлина, подоходным
налогом не облагаютсЯ.

- Љаков размер госпошлины за нотариальное удостоверение куп-
ли-продажи квартир (домов)?

‡а удостоверение договоров отчуждениЯ (купли-продажи, дарениЯ) жилых
домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недви-
жимого имущества детЯм, одному из супругов, родителЯм взимаетсЯ пошли-
на в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты;
другим лицам - 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной
зарплаты.

- Љак оформлЯетсЯ куплЯ-продажа дома с приватизированным земель-
ным участком?

ЉуплЯ-продажа земельных участков, находЯщихсЯ в частной собственности,
производитсЯ в соответствии с договором, который должен быть нотари-
ально удостоверен.

Џродажа земельного участка осуществлЯетсЯ по цене, оговоренной согла-
шением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой
в порЯдке, определенном ‡емельным законодательством.

Љ договору прилагаетсЯ государственный акт на право собственности про-
давца на земельный участок.

‡а удостоверение договоров отчуждениЯ земельных участков, переданных
гражданам бесплатно длЯ ведениЯ подсобного хозЯйства, строительства и
обслуживаниЯ жилого дома и хозЯйственных сооружений (приусадебный
участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимаетсЯ
госпошлина в следующих размерах и на следующих условиЯх:

- с детей, одного из супругов, родителей - 5% суммы договора,
но не менее одной минимальной зарплаты;

- с других лиц при заключении договора отчуждениЯ со времени при-
обретениЯ права собственности на земельный участок: до одного года
- 80% суммы договора; от одного до двух - 60%; от 2 до 4 -
50%; от 4 до 6 - 30%; свыше 6 - 5% суммы договора.

- —то такое куплЯ-продажа квартиры, жилого дома с условием пожиз-
ненного содержаниЯ?

ЋтношениЯ пожизненного содержаниЯ регулируютсЯ ст. 425-429 ѓраж-
данского кодекса.

Џо договору одна сторона - продавец - передает в собственность
другой стороне - приобретателю квартиру или дом (часть дома), вза-
мен чего приобретатель обЯзуетсЯ предоставлЯть продавцу пожизненно ма-
териальное обеспечение в натуре в виде жилища, питаниЯ, ухода и другой
необходимой помощи.

‚ качестве продавца может выступать только собственник квартиры (до-
ма). ѓраждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах го-
сударственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных
кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.

Џродавцом в договоре, согласно ст. 425 ѓражданского кодекса могут быть
только нетрудоспособные по возрасту (женщины - старше 55 лет, муж-
чины - 60 лет), либо состоЯнию здоровьЯ (инвалиды I, II или III-й
группы) лица.

Џокупателем по договору может выступать как гражданин, так и организа-
циЯ.

–ена договора выражаетсЯ в пожизненном материальном обеспечении про-
давца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре
- например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питани-
ем, приобретение лекарств и т. д. ’е виды материального обеспечениЯ,
которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически
нуждаетсЯ в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с
обычно предъЯвлЯемыми требованиЯми.

Ћтчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни про-
давца не допускаетсЯ (ч. 1 ст. 427 ѓражданского кодекса). ќто правило
введено длЯ максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица -
продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и воз-
никнет вопрос о возврате квартиры или дома. Џоэтому покупатель не
вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при на-
личии его согласиЯ.

„оговор обЯзательно должен быть нотариально удостоверен. ѓоспошлина за
удостоверение взимаетсЯ в процентном отношении к стоимости продаваемых
квартиры, дома, указанных в договоре. ђазмер ее такой же, как в обыч-
ных договорах купли-продажи недвижимого имущества.

- ‚ каких случаЯх допускаетсЯ расторжение такого договора?

‚ отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизнен-
ного содержаниЯ его не прекращает. Џри жизни продавца договор не прек-
ращает своего действиЯ даже в случае смерти покупателЯ. ЋбЯзанности по
договору переходЯт от умершего к тем его наследникам, к которым пере-
ходит квартира (дом). ‚ случае же, если наследников нет, или они отка-
зались от наследства, ранее проданный дом возвращаетсЯ продавцу (ст.
429 †илищного кодекса).

—то же касаетсЯ расторжениЯ договора по требованию одного из его
участников, то это допускаетсЯ: по требованию продавца, если покупа-
тель не исполнЯет обЯзанностей, принЯтых на себЯ по договору; по тре-
бованию покупателЯ - если по независЯщим от него обстоЯтельствам
его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоЯ-
нии предоставлЯть продавцу обусловленное обеспечение.

Џри расторжении договора по указанным выше основаниЯм квартира (дом)
возвращаетсЯ продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не
возмещаютсЯ.

- ‚ каких случаЯх договор купли-продажи квартиры (жилого дома)
может быть признан недействительным?

„оговор купли-продажи жильЯ, как и любаЯ другаЯ сделка (договор -
это двустороннЯЯ сделка), совершенный с нарушением требований закона,
считаетсЯ недействительным и не создает тех юридических последствий,
ради которых он заключалсЯ.

“казаниЯ на основаниЯ недействительности сделок содержатсЯ с ст.
48-58 ѓражданского кодекса.

Џрежде всего, недействительной признаетсЯ сделка, заключеннаЯ частично
или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласиЯ ро-
дителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.

ѓражданскаЯ дееспособность - это способность лица своими действиЯ-
ми приобретать гражданские права и создавать длЯ себЯ гражданские обЯ-
занности (ст. 11 ѓражданского кодекса). „ееспособность предполагает,
что лицо будет совершать сознательные волевые действиЯ, т. е. лично
распорЯжатьсЯ своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. „лЯ
этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реаль-
наЯ оценка своих поступков. Џоэтому закон признает за гражданами деес-
пособность не в одинаковом объеме.

‚озникновение гражданской дееспособности и ее объем зависЯт от возрас-
та человека и состоЯниЯ его здоровьЯ. Ќапример, десЯтилетний ребенок
может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству,
но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может
быть признан дееспособным.

‘огласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме
возникает с наступлением совершеннолетиЯ, т. е. с 18 лет. ‚ этом общем
правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достиже-
ниЯ 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме
со времени вступлениЯ в брак. Љак известно, брачный возраст длЯ женщин
установлен с 17 лет. Џредусмотрена также возможность снижениЯ брачного
возраста еще на один год как длЯ мужчин, так и длЯ женщин в исключи-
тельных случаЯх по заЯвлению вступающих в брак, либо их родителей или
попечителей.

Ќесовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не лю-
бые, а только прЯмо указанные в законе сделки - мелкие бытовые,
самостоЯтельно распорЯжатьсЯ заработной платой (если они работают) или
стипендией. Ќо вещь, приобретеннаЯ на заработанные несовершеннолетним
деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распорЯжатьсЯ ею са-
мостоЯтельно он не может.

‡аключать сделки такаЯ категориЯ несовершеннолетних может только с
согласиЯ родителей или попечителей (если родителей нет). ‚ противном
случае сделка будет считатьсЯ недействительной.

…ще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до
15 лет. ‚ этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних ро-
дители или опекуны (если родителей нет). ‘ами они вправе совершать
только мелкие бытовые сделки.

‡аконом допускаетсЯ ограничение в дееспособности и совершеннолетнего
гражданина. ќто может иметь место в случае злоупотреблениЯ гражданином
спиртными напитками или наркотиками и ставЯщего тем самым себЯ и свою
семью в тЯжелое материальное положение. Ћграничение в дееспособности
происходит в судебном порЯдке, над таким лицом устанавливаетсЯ попечи-
тельство. Џод ограничением дееспособности здесь понимаетсЯ лишение
гражданина права без согласиЯ попечителЯ продавать, дарить, завещать,
обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоЯтельно получать зара-
ботную плату и т. п. ’акие ограничениЯ устанавливаютсЯ в интересах
семьи.

Ќаконец, недействительна сделка, совершеннаЯ полностью недееспособным
лицом. Љ категориЯм таких лиц относЯтсЯ люди, страдающие психическими
заболеваниЯми или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не мо-
гут понимать значениЯ совершаемых ими действий, сознательно руководить
своим поведением. ’акие лица судом могут быть признаны недееспособными
и над ними устанавливаетсЯ опека. …сли гражданин в судебном порЯдке
признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то лю-
бые действиЯ недееспособного не имеют юридического значениЯ и не вле-
кут за собой каких-либо последствий.

‘огласно ч. I ст. 48 ѓражданского кодекса в редакции от 28 ЯнварЯ 1991
г. недействительными ЯвлЯютсЯ сделки, не отвечающие требованиЯм зако-
на, в том числе ущемлЯющие личные или имущественные права несовершен-
нолетних детей. Љак известно, нередко имеют место случаи, когда при
продаже квартир (домов) не учитываютсЯ интересы несовершеннолетних де-
тей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищ-
ные права существенным образом ущемлЯютсЯ. ‚от почему при заключении
договоров купли-продажи квартир (домов) родителЯм или опекунам (попе-
чителЯм) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Ќедействительны сделки, совершенные вследствие заблуждениЯ, обмана,
насилиЯ, угрозы, злонамеренного соглашениЯ представителЯ одной стороны
с другой стороной или стечениЯ тЯжелых обстоЯтельств, недействительны
также мнимаЯ и притворнаЯ сделка. ЊнимаЯ - это такаЯ сделка, кото-
раЯ совершена лишь длЯ вида, без намерениЯ создать юридические пос-
ледствиЯ. Џритворной признаетсЯ сделка, совершеннаЯ с целью прикрыть
другую сделку.

‚о всех названных выше случаЯх сделки могут быть признаны недействи-
тельными только в судебном порЯдке. €ск в суд может подавать либо за-
интересованное лицо (организациЯ), либо прокурор.

‘ледует также иметь в виду, что длЯ оспариваниЯ сделки в суде установ-
лен, в соответствии со ст. 71-85 ѓражданского кодекса, трехлетний
срок исковой давности. ‘рок этот начинает истекать с того момента,
когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нару-
шены, что не всегда совпадает с моментом заключениЯ или оформлениЯ до-
говора.

- Љакими правилами следует руководствоватьсЯ при дарении квартиры
(дома)?

‚ соответствии с действующим законодательством дарение - это сог-
лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне
имущество в собственность. ЏонЯтно, что даритель должен быть при этом
собственником квартиры, дома. Љогда же речь идет об их общей собствен-
ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.

„арение оформлЯетсЯ соответствующим договором, который должен быть но-
тариально удостоверен. ’акое удостоверение возможно только при наличии
письменного согласиЯ собственников, если таковые имеютсЯ.

Џосле нотариального удостоверениЯ договора и фактической передачи
квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируетсЯ в бюро техни-
ческой инвентаризации.

Џолучение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуетсЯ, равно
как и необЯзательно испол