ьзование такого жилья в качестве места посто- янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го- роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по- даренное ему жилье. Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не- действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про- дажи. - Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству? Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни- кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос- тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное право (ст. 524-564 Гражданского кодекса). Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве- щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию - как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется волей завещателя. Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо- вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го- сударству. Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но- тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде- телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен- ное позднее, отменяет предыдущее. Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве- щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс- твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль- ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда- нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам. При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при- зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс- кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону. Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко- декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро- дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причита- лась бы при наследовании по закону их умершему родителю. К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего, а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников пер- вой очереди или при непринятии наследства. Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших теть и дядь и наоборот наследниками не являются. Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иж- дивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60 лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а учащиеся - 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не ме- нее одного года до его смерти. При наличии других наследников они нас- ледуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к нас- ледованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство полностью переходит к ним. Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соб- людение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное определение места открытия наследства позволит определить ту нотари- альную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, ес- ли смерть наступила не по месту его постоянного жительства. Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследни- ком. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст. 549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о при- нятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в государствен- ную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о при- нятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору, либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может быть предложено представить недостающие для оформления наследства до- кументы. В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о пра- ве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом. Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести меся- цев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конто- ре имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет. За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее размер составляет при выдаче свидетельства: - одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5% суммы наследства; - внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% сум- мы наследства; - другим наследникам - 10% суммы наследства. Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в те- чение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые дома в сельской местности при условии постоянного проживания граж- дан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности. - Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, при- надлежащих гражданам? Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собс- твенности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на мес- тах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюде- ние их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных, санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перест- ройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надвор- ных построек собственник может только после получения на это соответс- твующего разрешения. - Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности жилой дом, квартиру? Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиаль- ное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические га- рантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом, осуществившего его перестройку или пристройку без установленного раз- решения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нару- шением строительных норм и правил. Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных органов исполнительной власти. Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживаю- щих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме (ст.107 Жилищного кодекса). В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для прожи- вания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным, с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той органи- зацией, которой передается изымаемый дом. - Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого до- ма, не являющихся сособственниками? Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах госу- дарственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становят- ся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательст- ва об общей собственности. Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собствен- ных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживаю- щие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся. Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселе- ние в него других членов семьи. Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где за- писано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собс- твенником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключе- нием случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение. Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наобо- рот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при усло- вии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то опре- деленной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире). Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На все- ление требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным. При прекращении семейных отношений с собственником (например, при раз- воде) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимае- мыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы быв- шие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекраще- ния семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже. Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жи- лое помещение, используют его не по назначению, систематически наруша- ют правила проживания, что делает невозможным для других граждан про- живание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение произ- водится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья. Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собс- твеннику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут. - Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принад- лежащих гражданину на праве частной собственности? Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по свое- му усмотрению, в том числе и сдать в наем. Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Дого- вором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем. В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и дол- жен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Не- соблюдение этих требований не влечет недействительности самого догово- ра, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы. Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом сто- роны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом. Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, под- вал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор - имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства. В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сда- ваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по соглашению сторон. Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору. Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решает- ся вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору поме- щение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нани- мателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственни- ков) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям. Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При опреде- лении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактичес- кие затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (до- ма), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты. Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению. Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями). При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен вы- селиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собствен- ник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от вы- селения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предос- тавлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье. Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капре- монта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье. При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: измене- ние условий договора допускается только по соглашению сторон. Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жи- лищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения догово- ра, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, кото- рые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естест- венно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора. Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя. Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанима- теля. Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, ес- ли договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возник- ла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания чле- нов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупре- див нанимателя за три месяца. Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, прожи- вающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, ис- пользуют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согла- сия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется. При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья. Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занима- емым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д. В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допусти- мости расторжения договора найма жилого помещения только по основани- ям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья. - В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадле- жащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка? При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или обществен- ных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стои- мость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему ус- мотрению. По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир. Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса. Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собс- твенника. При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их не- совершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается денежная компенсация за дом. Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями, каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квар- тиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каж- дому из них доли в доме. Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении воп- роса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить высе- ляемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат определяется по плану дома. С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в противном случае у собственника образуются излишки жилой площади. Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном насе- ленном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставле- но жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более 13,65 кв. м. на одного человека. Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади. Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые поме- щения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы тре- буют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возме- щения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переобору- дованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подле- жат, поскольку они не основаны на законе. Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются эти- ми предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперати- вов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязан- ность местных Советов. Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэ- тому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользо- вание. Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоста- вить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязатель- стве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади, количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той ор- ганизацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве срока. Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с на- нимателями. Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется отдельная квартира. К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установ- ленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при усло- вии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным местом проживания. Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным нормам. Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенса- ция выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах. - IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬ- НЫХ КООПЕРАТИВОВ - Что такое жилищно-строительный кооператив? Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан, добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуа- тации и управления этим домом. Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищ- ного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституцион- ного права граждан Украины на жилище. Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК, последнее является непременным условием предоставления кооперативной квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэ- тому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в члены данного кооператива в установленном законом порядке. - Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК? Такими нормативными актами являются Жилищный кодекс, Правила учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, утверж- денные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа 5 июня 1988 г. с последующими изменениями и дополнениями, Примерный устав жилищ- но-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Ми- нистров УССР 30 апреля 1985 г., постановление Кабинета Министров Укра- ины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) коопе- рации" от 20 октября 1992 г., ряд других актов. - Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК? Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК урегулирован ст. 134-136 Жилищного кодекса, положения которых развиты и конкретизи- рованы в Правилах учета граждан, желающих вступить в жилищно-строи- тельный кооператив (далее - Правила). Правила регулируют также по- рядок направления граждан в кооперативы. Органы исполнительной власти на местах, министерства, ведомства, предприятия, учреждения, организа- ции независимо от подчиненности обязаны строго соблюдать упомянутые Правила. Вступлению граждан в ЖСК предшествует принятие их на учет желающих вступить в кооператив. Такой учет ведется местными органами исполни- тельной власти, а также на предприятиях, в учреждениях, организациях, при которых организуются кооперативы. Их работники вправе становиться на учет и по месту работы и по месту жительства. Если в семье есть несколько работающих, то в соответствии с п. 3 Пра- вил она может состоять на кооперативном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и по месту жительства. Семья также мо- жет одновременно состоять и на квартирном, и на кооперативном учете. Пенсионеры принимаются на кооперативный учет по месту прежней работы при условии, что они оставили там работу именно в связи с уходом на пенсию. На учет по месту жительства они принимаются независимо от при- чин увольнения. Общим основанием для принятия граждан на кооперативный учет является их нуждаемость в улучшении жилищных условий. Такая нуждаемость имеется прежде всего у тех, кто обладает правом быть принятым на квартирный учет (основания принятия на квартучет рассмотрены нами ранее). Кроме того, на кооперативный учет могут быть приняты также граждане, обеспеченные жильем ниже уровня средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте. Общим условием принятия на кооперативный учет является постоянное про- живание в данном населенном пункте, т. е. проживание с соответствующей пропиской. Обычно требуется постоянная прописка. Однако на практике некоторые категории постоянных жителей (например, работники, проживаю- щие в общежитиях) имеют временную прописку, что не лишает их права быть принятыми на кооперативный учет. Правила кооперативного учета предусматривают также возможность уста- новления продолжительности времени постоянного проживания в данном на- селенном пункте, необходимой для принятия на учет. Но такое условие может быть установлено не для всех населенных пунктов, а только для городов Киева, Севастополя, областных центров, городов с населением свыше 250 тыс. человек и курортных местностей. Продолжительность вре- мени постоянного проживания определяется решением местных органов ис- полнительной власти. Это условие не распространяется на лиц, пользую- щихся правом первоочередного вступления в ЖСК. П. 10 Правил кооперативного учета содержат исключение из общего прави- ла о постоянном проживании в данном населенном пункте как необходимом условии принятия на кооперативный учет. С разрешения местной исполни- тельной власти (на уровне области) и областного совета профсоюзов предприятия, учреждения и организации могут принимать на учет своих работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположена их организация (в пределах одного района), а крупные стройки и строящиеся предприятия, расположенные в малых населенных пунктах (с населением до 50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных пунктах. Что касается жителей пригородной зоны, работающих в городе, то для взятия их на учет требуется, чтобы они проработали на данном предприя- тии не менее 10 лет. Если требование о нуждаемости в улучшении жилищных условий предъявля- ется к гражданам, когда речь идет об общем правиле - принятии на учет в населенном пункте по месту жительства, то оно является тем бо- лее необходимым в исключительных случаях, о которых говорилось выше. При этом отсутствие у работника жилья в том населенном пункте, где он работает, не рассматривается как наличие у него нуждаемости в улучше- нии жилищных условий. Последняя определяется исходя из Жилищных усло- вий гражданина по месту его постоянного жительства. Граждане принимаются на кооперативный учет: по месту жительства - решением местного органа исполнительной власти, по месту работы - совместным решением администрации и профкома, которое затем утвержда- ется в исполкоме районного Совета. Граждане состоят на кооперативном учете до получения квартиры в доме кооператива. Исключение составляет только снятие с учета, которое сог- ласно п. 22 Правил может происходить по причинам: 1) улучшения жилищных условий; 2) выезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт; 3) прекращения трудовых отношений с организацией лица, состоящего на учете по месту работы, кроме: а) ухода на пенсию; б) призыва на военную службу; в) направления предприятием на учебу; г) если на том же предприятии, в учреждении, организации работает член семьи гражданина, состоящего вместе с ним на учете. Сохраняется право дальнейшего пребывания на учете за членами семьи в случае смерти лица, состоявшего на учете; 4) осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев; 5) представления не соответствующих действительности сведений, послу- живших основанием для принятия на учет, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет. Снятие с учета производится органами, вынесшими или утвердившими реше- ние о принятии на учет. - Каковы условия приема граждан в члены ЖСК? В соответствии с примерным уставом ЖСК граждане принимаются в члены кооператива по достижении ими восемнадцатилетнего возраста, а вступив- шие в брак или поступившие на работу до достижения этого возраста - соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу. Как исключение из общего правила, Примерным уставом предусмотрена воз- можность принятия в члены ЖСК несовершеннолетнего наследника члена ко- оператива, проживающего совместно с ним. В случае принятия таких лиц в кооператив до достижения ими совершеннолетия их права и обязанности осуществляют опекуны (попечители). Примерный устав не содержит правила о наличии у вступающего в коопера- тив самостоятельного заработка, поэтому в члены ЖСК в общем порядке могут приниматься пенсионеры, студенты, аспиранты и т. д. Как уже отмечалось, в члены кооператива принимаются граждане, постоян- но проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желаю- щих вступить в ЖСК либо пользующиеся правом внеочередного приема в члены кооператива. Условие о постоянном проживании и пребывании на кооперативном учете не распространяется на лиц, вступающих в члены кооператива в связи с об- меном (в том числе междугородним) занимаемого ими жилья в домах госу- дарственного и общественного жилищного фонда или в доме другого ЖСК на квартиру в доме данного кооператива. В соответствии с п. 55 Примерного устава независимо от пребывания на учете принимаются в кооператив члены семьи члена кооператива, исклю- ченного из него вследствие выезда на другое постоянное место жительст- ва, а также по причине систематического разрушения, порчи бывшим чле- ном кооператива жилого помещения или использования его не по назначе- нию, из-за невозможности совместного проживания с таким гражданином. В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом на таких же условиях принимается в кооператив бывший супруг. С целью стимулирования развития жилищно-строительной кооперации в сельской местности Примерным уставом ЖСК установлено, что в члены коо- ператива, организуемого в селе или поселке, могут приниматься гражда- не, постоянно проживающие и состоящие на кооперативном учете не только в этом селе или поселке, но и в другом населенном пункте в пределах данного района. - Что представляет собой очередность приема в члены кооператива? Законодательство различает очередность приема граждан в организуемые и в действующие кооперативы. Очередность приема в члены организуемого кооператива определяется по времени принятия на учет либо включения в списки лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в кооператив. Для граждан, пользую- щихся правом внеочередного вступления в кооператив, очередность опре- деляется по времени включения в отдельный список, который местные ор- ганы исполнительной власти, предприятия, учреждения, организации ведут помимо Книги учета лиц, состоящих в очереди на вступление в ЖСК. Принцип очередности исключает субъективный подход при приеме в члены ЖСК. Вместе с тем он не означает, что степень нуждаемости в улучшении жилищных условий, заслуги перед государством, отношение к труду, сос- тояние здоровья и другие обстоятельства не имеют значения. Именно с учетом этих факторов наряду с приемом в ЖСК в порядке общей очереди законодательством предусмотрен прием в них в первую очередь и вне оче- реди. В первую очередь в члены ЖСК принимаются граждане, состоящие на учете для получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также граждане, пользующиеся в соответствии с действующим за- конодательством правом первоочередного получения жилья в домах этих фондов (круг таких лиц был рассмотрен нами ранее). Установленный Жилищным кодексом (ст. 54) перечень лиц, пользующихся правом первоочередного получения жилья в домах государственного и об- щественного жилищного фонда, не является исчерпывающим. Согласно Пра- вилам квартирного учета (подп. 14 п. 44) указанное право имеют лица, проживающие в ветхих домах, не подлежащих капитальному ремонту. В со- ответствии с законодательством о военнослужащих, правом на получение жилья в кооперативах в первую очередь пользуются отдельные категории военнослужащих. Примерным уставом ЖСК (п. 9) предусмотрен первоочеред- ной прием в ЖСК граждан из числа молодых семей при рождении ребенка в первые три года после бракосочетания. Первоочередное право на вступле- ние в ЖСК имеют граждане, передающие предприятиям, учреждениям, орга- низациям, а также местным органам исполнительной власти квартиры, за- нимаемые ими в домах государственного и общественного жилищного фонда. Это право предоставлено также лицам, отнесенным законодательством к 3-й категории граждан, пострадавших в результате катастрофы на Черно- быльской АЭС. Вне очереди в члены ЖСК принимаются граждане, пользующиеся в соответс- твии со ст. 46 Жилищного кодекса правом внеочередного получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда. Кроме того, таким правом обладают отдельные категории военнослужащих (в том числе бывших). Возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартиры имеют граждане, дома которых идут под снос в связи с изъятием земельных участков. Администрации предприятия, учреждения, организации и профкому с согласия трудового коллектива разрешается направлять в ЖСК вне очереди из числа состоящих на кооперативном учете высококвалифицированных специалистов и других работников с учетом их трудового вклада. В члены действующего ЖСК принимаются прежде всего граждане, пользующи- еся преимущественным правом на вступление в данный кооператив (п. 9 Примерного устава ЖСК). К их числу относятся совершеннолетний член семьи члена кооператива, проживающий совместно с ним, которому член кооператива передал свой пай, или родственник, или другое лицо, кото- рому член кооператива в установленном порядке передал квартиру. В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супру- гом преимущественное право на вступление в данный кооператив имеет бывший супруг. Как установлено в п. 51 Примерного устава ЖСК, при выбытии члена ЖСК из кооператива до заселения дома либо исключения его из кооператива в связи с выездом на другое постоянное место жительства или неуплатой паевого взноса член его семьи, состоящий вместе с ним на учете, имеет преимущественное перед другими лицами право на вступление в коопера- тив. Супругу члена кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, предоставляется преимущество перед другими членами семьи. Преимущество при вступлении в действующий кооператив имеют так- же лица, вступающие в него в связи с обменом. Требования граждан, имеющих это право, о признании неправильным отказа в приеме их в члены данного кооператива и о праве пользования жилым помещением рассматривают суды. Что же касается права на вступление вне очереди и в первую очередь в один из организующихся кооперативов, то такое право охраняется в административном порядке и судебной защите не подлежит. Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете или в списке первоочередников либо внеочередников производится местными ор- ганами исполнительной власти либо по месту работы - администрацией и профкомом в порядке очередности. О желании вступить в кооператив граждане подают соответствующее заявление. Определенного соотношения, в котором в ЖСК граждане должны направлять- ся вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди, Жилищный кодекс и Примерный устав ЖСК не устанавливают. Оно зависит от конкрет- ных условий: количества квартир в домах ЖСК, организуемых в данном го- ду; числа граждан, состоящих на кооперативном учете, и в списках пер- воочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других соот- ветственно на учете и в списке; числа граждан первоочередников и внео- чередников, сроков пребывания тех и других в соответствующем льготном списке и т. д. Однако при всех условиях соотношение, о котором идет речь, должно быть таким, чтобы оно обеспечивало гражданам, пользующим- ся льготами в части очередности, их реализацию, а именно - вступ- ление в кооператив в более короткие сроки по сравнению с гражданами, не имеющими таких льгот. - Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов?